Hej’t al heurt? editie #1

Beste Noabers,

Allereerst hopen we natuurlijk dat jullie gezond 2024 in zijn gegaan!
In dit nieuwsbericht nemen we jullie graag mee in de laatste nieuwtjes en relevante wijzigingen binnen de hypothekenwereld.

Hypotheken en verduurzamen

Je hebt er vast al wel berichten over voorbij zien komen! De één geeft aan dat je meer kan lenen in 2024, waar de ander weer aangeeft dat het minder wordt. Hoe zit het nou eigenlijk?

Je maximale leencapaciteit wordt al jaren bepaald op basis van het inkomen, financiële verplichtingen en doorgerekend in de ‘financieringslasten-tabellen’. Daarnaast geven banken een verruiming of soms zelfs korting zodra je gaat investeren in verduurzaming. Bijvoorbeeld via het energiebespaarbudget; waar je tot €9.000,- extra mag lenen voor deze energiebesparende maatregels.

Sinds 2024 speelt het energielabel van de (aan te kopen) woning een rol.
Heb of koop je een woning met energielabel D of C mag je bijvoorbeeld €5.000,- extra lenen. Is het label A+ dan mag je al €20.000,- optellen bij de maximale leencapaciteit en dit kan oplopen tot €50.000,- bij een energie neutrale woning (A++++). Conclusie; hoe gunstiger het energielabel van de woning, des te meer aan hypotheek mag je opnemen.

Betekent dit dat je met een slecht(er) energielabel altijd minder kan lenen?
Niet perse! Heb je Label E, F of G dan mag je namelijk tot €20.000,- extra financieren, dit moet alleen wel verplicht besteed worden aan het treffen van energiebesparende voorzieningen. Ook bij gunstigere energie labels mag je nog €10.000,- tot €15.000,- extra opnemen onder deze voorwaarden.

Studieschuld

Vorig jaar al een veel voorkomend onderwerp: De rente op de studieschuld gaat omhoog.
Waar in 2023 nog gerekend moest worden met een gebruteerde maandlast op basis van de oorspronkelijke hypotheekschuld, wordt er vanaf 2024 gerekend met de werkelijk te betalen maandtermijn. Dit geeft voor velen een verruiming, helemaal als je tussentijds of doorlopend versneld aflost waardoor de maandtermijn daalt. Let wel op, zit je nog in de aanloopfase en heb je nog geen maandlast, dan wordt er nog steeds een standaard ‘bruteringsfactor’ aangehouden. Wij helpen je graag om dit verder door te rekenen!

(TIP! Is het geen noodzaak om de studieschuld af te lossen voor het verkrijgen van de hypotheek, wacht hier dan mee! De hypotheekrente is vooralsnog hoger dan de rente bij DUO dus inbrengen op de hypotheek, voor verduurzaming of verbouwing is mogelijk interessanter. Daarnaast is het altijd verstandig om geld achter de hand te houden voor onvoorziene kosten).

Overdrachtsbelasting.

Ook de woningwaarde grens om gebruikt te kunnen maken van de startersvrijstelling op overdrachtsbelasting is verhoogd van €440.000,- (2023) naar €510.000,- (2024).
Om in aanmerking te komen, moet je ouder dan 18 en jonger dan 35 zijn, ook mag je de vrijstelling niet eerder hebben ontvangen. Is dit wel het geval en koop je de woning om er zelf te gaan wonen, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting.

(De term startersvrijstelling is wellicht iets misleidend, want ook als je geen starter bent, kom je in aanmerking voor de vrijstelling als je aan bovenstaande criteria voldoet)

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Tot slot, is de NHG grens dit jaar verhoogd van €405.000,- naar €435.000,- waardoor meer woningen/hypotheken in aanmerking komen voor de NHG voorwaarden. Had je bij aankoop of financiering van de woning geen mogelijkheid om de garantie aan te gaan, dan zou een omzetting mogelijk interessant kunnen zijn. Naast een vangnet voor onvoorziene inkomstendalingen bij overlijden, arbeidsongeschiktheid, overleiden of een relatiebreuk, bieden de meeste geldverstrekkers ook een rentekorting aan onder de NHG voorwaarden. Een Win-Win situatie dus.

Nieuwsgierig geworden naar wat dit voor jou betekent? We maken graag tijd voor je om te kijken welke kansen en mogelijkheden er zijn!

Tom van Buuren, 11-1-2024